用政策利率给全链条的房贷定锚。5年期以上LPR是房贷定价的基准，央行调一次，全国几千万笔月供跟着动。

央行不直接赚房贷的钱。它通过LPR引导银行信贷投放，靠利差与流动性管理影响整个链条的成本。2024年5年期以上LPR累计下调60个基点，2025年5月再降10个基点至3.5%。

政策利率的独家人定价权。20家报价行每月报送LPR，但真正的方向由央行通过MLF和7天逆回购利率定调。2025年5月下调后，至2026年已连续14个月保持不变。

降息空间被两头挤压。净息差已跌到1.52%的历史低位，继续下调LPR会进一步压缩银行利润；不降息，居民实际还款负担又偏重。中美利差还制约着降息节奏。

政策性低息贷款，与商业房贷形成双轨。同样的房子，公积金利率比商贷低0.7到0.9个百分点，是购房人最先想用满的额度。

2024年末全国公积金贷款余额80698.66亿元，同比增长3.38%；全年发放130.43万笔、13043.07亿元。利率在2025年5月下调后，首套5年以上降至2.6%。

利率优势加额度管制。每个城市设缴存基数上限和贷款额度上限，资金池归地方公积金中心管理，个贷率73.86%意味着池子里的钱还有余量。

缴存人数几乎停滞。2024年实缴职工17628.75万人，同比只增1%。缴存端增长乏力，发放端又要维持低利率，2024年全国增值收益1489.71亿元，成了地方财政的非税来源。

银行吸收低成本存款，才有钱放房贷。房贷能做成二十年的稳定资产，靠的是活期和定期存款撑起的负债成本。

2024年末商业银行净息差1.52%，同比下降17个基点。六大行净息差都不足2%，交通银行最低1.27%。2024年10月六大行与招行集体下调存款挂牌利率5到25个基点。

存款定价的有限自主权。银行能下调挂牌利率，但挡不住存款定期化，居民把钱从活期挪到三年定期，负债成本降不下来，息差就被两头挤。

负债成本降得慢，资产收益降得快。2024年LPR和存量房贷利率都在降，存款利率的下调幅度却跟不上，银行想"以量补价"已经失去空间。

房贷的底层资产来自新房销售，新房销售又支撑地方卖地。购房人签下的按揭，最终连着房企回款和地方财政两条线。

2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%；销售额96750亿元，下降17.1%。个人按揭贷款到位15661亿元，同比下降27.9%。国有土地使用权出让收入48699亿元，同比下降16%。

土地供应的独家垄断。地方政府控制供地节奏与价格，土地出让金一度占地方财政很大比重，2024年已较2021年高位回落约44%。

量价齐跌形成负反馈。房子卖不动，房企拿地就谨慎，土地收入减少，又影响基建和公共支出，进一步压制购房预期。2025年土地出让收入继续承压。

房贷市场的主力，42家上市银行里六大行占超75%。用低成本存款大规模持有按揭，吃二十年稳定利差。

2025年末六大行个人住房贷款余额合计25.07万亿元，全年净减少6931亿元，同比下降2.69%，连续三年负增长，较2022年高点少1.88万亿元。建设银行5.99万亿元居首，工商银行5.88万亿元。

负债成本与网点渠道的双重优势。大行能以更低的存款成本放贷，全国网点覆盖到县域，新房集中签约时能一次性承接整个楼盘的按揭。

规模缩水叠加不良率上升。2025年末工行房贷不良率升至1.06%、交行1.01%，双双破1%；其余大行不良率普遍上行，只有中行微降0.01个百分点至0.6%。

规模上比不过大行，就靠差异化定价和本地关系抢按揭。在房贷总量收缩时，反而有银行逆势增长。

2024年9家股份行中7家房贷余额增长，招商、兴业、浦发、民生由降转增，其中中信银行增加614亿元最多；光大、渤海下降。股份行房贷不良率普遍低于1%。

定价灵活性与区域深耕。股份行可以根据客户资质给到更灵活的利率，城商行则依托本地网点和企业关系拿到优质客户。

被大行和中介两头挤压。大行用更低的利率抢优质客户，中介掌握流量入口又向银行收费，股份行在中间既难保价格又难保量。

居民用手里的现金提前偿还高息负债，直接砍掉银行未来的利息收入。这是2024年房贷余额下降的主因之一。

2024年提前还款是六大行房贷余额缩水的核心原因。建设银行披露2024年四季度提前回收环比下降6.6%，2025年一季度继续回落，存量利率下调后压力有所缓解。

居民对利率差的自主反应。当理财收益低于房贷利率，提前还款就成了收益最高的"投资"。居民不需要任何人批准，只需预约银行扣款。

银行既想留住客户又限流。部分银行网点收紧提前还款，工商银行上海对线上单次还款设20万元上限并限制次数，客户预约要等几个月，引发投诉。

缩小新老房贷的利差，让早年高利率买房的客户少还点利息。这是2024年影响面最广的房贷政策。

2024年9月央行公告，10月25日批量调整，将加点高于-30个基点的存量房贷统一降至-30个基点，平均降幅0.5个百分点。惠及5000万户、约1.5亿人，每年为居民节省利息约1500亿元。

一次性的行政性批量调整。不靠客户申请，银行系统统一改价，涉及的贷款规模以十万亿元计，执行效率极高。

银行让利与居民减负的平衡。每年1500亿元利息从银行利润转到居民口袋，短期压低息差，换来的是提前还款减少和贷款质量改善。

把银行的按揭贷款打包成证券卖给投资者，回收资金、转移风险。这是美国房贷市场的常规操作，中国规模一直不大。

中国RMBS自2018年后规模持续萎缩，信贷资产证券化中个人住房抵押贷款占比逐年下降。美国两房存量MBS达数万亿美元级，中国RMBS存量仅数千亿元人民币量级。

发行主体集中在少数大行。建行、工行是主要的发起机构，中债登、上清所负责登记托管，投资者以银行、保险等机构为主。

市场不活跃，风险仍留在表内。中国的RMBS投资者结构单一，二级市场流动性差，与美国成熟的两房模式差距明显，房贷风险主要由银行自己承担。

撮合二手房交易，按成交额抽佣，同时把有贷款需求的客户导给银行。二手房占比上升后，中介的话语权明显增强。

二手房交易佣金通常1%到3%，按成交额计。贝壳2024年存量房业务的成交额和佣金收入是其核心收入来源，房贷相关收入主要通过交易服务和金融导流获得。

掌握交易流量入口。当二手房成为成交主力，中介手里握着购房人的第一触点，可以向银行要更好的房贷条件，也可以向客户收按揭服务费。

交易量下行，佣金率又受政策压制。多地出台降低中介费的政策，成交量也在收缩，中介只能靠提升单笔服务深度来补。

撮合贷款，甚至用低息经营贷置换高息房贷赚利差。这个环节游走在灰色地带，是房贷链条上最敏感的一段。

经营贷利率一度低到3%以下，低于同期存量房贷利率，催生了"转贷"套利。中介通常收取贷款金额1%到3%的服务费，一笔几百万的转贷收入可观。

信息差与包装能力。中介熟悉各家银行的产品和审批偏好，能帮客户优化材料、匹配产品，这是银行网点做不到的灵活性。

违规成本越来越高。经营贷违规流入楼市被监管反复处罚，客户一旦被银行发现资金流向，面临抽贷和违约风险，中介的灰色空间在收窄。

为放贷提供抵押物保险和还款保障。过去银行强制搭售房贷险，如今多改为自愿投保，规模一直在缩小。

房贷险包括财产险和人身险两部分，规模小且持续萎缩，主要因为银行不再强制搭售。部分贷款引入融资担保公司提供增信，收取担保费。

与银行渠道的绑定关系。保险公司靠银行网点销售房贷相关保险，渠道的强势程度决定了保险公司的议价空间。

需求弱，合规敏感。客户觉得房贷险是额外负担，监管也限制强制搭售，保险公司只能在保障责任上做文章，很难做大。

给抵押物定价，给借款人做信用画像。银行敢放二十年贷款，一半靠房子，一半靠征信记录。

房产评估费通常每套数百到数千元。央行征信系统收录自然人超过11亿，是全球最大的征信数据库。百行征信、朴道征信等市场化机构补充民间借贷数据。

数据的天然壁垒。征信中心掌握所有银行的信贷记录，评估机构则掌握区域房价的定价经验，这两类数据不是新玩家能快速复制的。

房价下行时评估值和实际成交价背离。评估价偏高，抵押物覆盖不足；评估价偏低，借款人贷不到想要的额度。2024年多个城市出现评估价与挂牌价倒挂。

借款人断供后，抵押房产进入处置环节。银行把坏账打包卖给AMC，AMC再通过法拍变现。

2024年全国法拍房挂拍76.8万套，成交17.6万套、金额3308亿元，同比下降6.7%。法拍住宅成交11.7万套、1635.9亿元，二拍占比51.3%。六大行房贷不良率普遍上升，2025年末工行1.06%、交行1.01%，双双突破1%。

AMC的牌照与资金优势。全国性AMC能从银行整包收购不良资产，地方AMC处理区域内的中小规模资产，法拍则通过阿里、京东平台公开竞价。

断供增多，处置难度却在加大。二拍占比升到51.3%，说明一拍流拍变多；折价率走低，AMC的收购价和处置价之间的空间被压缩。

银行的放贷系统、风控模型、抵押登记对接，都靠软件商提供。一笔房贷从申请到放款，背后跑着几十个系统模块。

银行核心系统国产化替代在加速，信贷与风控系统的投入持续增长。项目通常按软件授权、实施、运维三段收费，大型银行一个核心系统的替换周期长达三到五年。

长期绑定的替换成本。银行核心系统一旦上线，迁移风险极高，软件商因此获得长期运维收入，客户的议价能力反而在下降。

银行IT预算在收紧。净息差压力下，银行对非刚性IT支出的审核更严，软件商的项目制收入波动加大，回款周期也在拉长。